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Immobilier. Neuf ou ancien, taux, tendances : où investir en Normandie en 2017 ?

Après une très bonne année 2016 pour le secteur de l’immobilier, les professionnels espèrent poursuivre sur leur lancée en 2017. Nos conseils pour bien investir en Normandie.

En Normandie, le marché immobilier devrait rester particulièrement intéressant en 2017 (illustration ©JB/Normandie-actu)
En Normandie, le marché immobilier devrait rester particulièrement intéressant en 2017. (illustration ©JB/Normandie-actu)

Le marché de l’immobilier reprend de belles couleurs. En Normandie, la bonne dynamique de 2015 s’est confirmée et même amplifiée en 2016. De quoi donner l’envie d’investir en 2017 ? Probablement… encore faut-il bien choisir son investissement.

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2017, une année cruciale

Si les professionnels de l’immobilier s’attendent encore à une bonne année en termes de ventes de biens, tous s’accordent à dire que 2017 sera une année charnière.

Il y a une grande inconnue cette année, c’est l’élection présidentielle de 2017, explique Christophe Demouilliez, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) de Normandie. Selon les résultats, elle peut freiner dans une certaine mesure les investissements.

Même diagnostic du côté de Frédéric Violeau, notaire à Caen (Calvados). « Tout dépend des dispositifs fiscaux qui pourraient être mis en place par les nouveaux élus », estime-t-il. « On l’a vu par exemple avec la loi Pinel qui a beaucoup redynamisé le secteur de l’immobilier neuf ».

La loi Pinel, qui permet à un investisseur de réduire ses impôts à condition de louer son bien pendant au moins six ans, devrait une nouvelle fois doper le marché. En effet, ce dispositif doit normalement s’achever fin 2017, de quoi donner des envies d’investissement rapides.

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Le neuf à des prix plus raisonnables

Ainsi, grâce à ce dispositif, les prix du neuf ont baissé et « sont devenus plus raisonnables et attractifs » selon Frédéric Violeau.

À Caen (Calvados), on constate que les disparités entre les prix du neuf et de l’immobilier ancien du centre-ville sont moins importantes.

Cela s’explique par l’incidence de la dépense énergétique relativement élevée des immeubles de la reconstruction en centre-ville de Caen. Compte tenu du coût énergétique de ces biens, leurs prix chutent, même s’ils nécessitent plus d’investissement à long terme, détaille Frédéric Violeau.

L’achat d’un bien en centre-ville de Caen devient donc plus facilement envisageable, à condition d’être prêt à financer des travaux de mise aux normes énergétiques ou d’avoir des factures un peu plus salées.

Sur la côte, le marché repart

Sur le littoral normand, particulièrement sinistré sur le marché immobilier ces dernières années, la tendance est à la reprise.

Pendant quelques années, les annonces du gouvernement sur la fiscalité des résidences secondaires ont pu tenir les investisseurs éloignés de ces marchés. Mais ces annonces n’ayant pas été suivies d’effets, les investisseurs reviennent petit à petit. On est un sur un effet de rattrapage, notamment sur le secteur de la Côte Fleurie, note Frédéric Violeau.

Le Havre (Seine-Maritime) bénéficie également d’une légère reprise « après deux années catastrophiques », souligne Christophe Demouilliez. « C’est un secteur où l’on trouve soit du très haut de gamme, soit de l’entrée de gamme. Le marché havrais remonte mais n’est pas aussi structuré que sur les autres grandes métropoles normandes. »

Le notaire Frédéric Violeau constate tout de même qu’entre 2006 et 2016, « on peut acheter 27m² de plus en appartement et 23m² de plus sur une maison au Havre ».

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Les taux remontent un peu

Autre donnée à prendre en compte, les taux d’emprunts immobiliers. « Ils sont repartis légèrement à la hausse, autour de 1,6% pour un prêt sur 20-25 ans, ce qui reste très intéressant », précise Frédéric Violeau. « Compte tenu de la stabilisation, voire de la baisse des prix et des taux exceptionnellement bas, le pouvoir d’achat immobilier reste assez élevé. »

En somme, il n’y a pas en soi de mauvais investissement immobilier, résume Christophe Demouilliez. Tout dépend du type d’investisseur (patrimonial, primo-acquérant, locatif…), du bien (ancien ou neuf, en ville ou en zone plus rurale) et du secteur géographique. Par exemple, dans les petites villes de Normandie il y a un marché intéressant pour le locatif sur des maisons individuelles.

Une pénurie de petites surfaces à Rouen

En revanche, à Rouen (Seine-Maritime), on peut constater plusieurs difficultés. « Il y a une pénurie de petites surfaces sur la métropole alors qu’il y a une importante demande des investisseurs et des primo-accédants », détaille le président de la FPI.

À Rouen, le marché peine quelque peu à se doper en raison de la concurrence d’autres grandes villes qui, grâce à de nouvelles infrastructures (ferroviaires par exemples), se « rapprochent » de plus en plus de Paris.

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Autre phénomène, généralisé à toute la France, qui peut ralentir les investissements, « les recours contre les permis de construire qui ont tendance à être plus nombreux ».

L’année 2017 reste donc un bon moment pour investir dans l’immobilier, à condition de bien choisir son bien, de garder un œil sur les taux et les dispositifs fiscaux possibles… et de ne pas louper l’aubaine des prix en baisse.

Infographies. Les chiffres clés de l’immobilier en Normandie en 2016 (cliquez sur le diaporama pour agrandir) :

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