Lors du dernier conseil municipal, la Ville du Havre (Seine-Maritime) a autorisé la mise en vente de 288 logements sociaux, la plupart situés en centre-ville, notamment près de la plage. (©SL / 76actu)
Vendre plus de logements sociaux pour renflouer les caisses des bailleurs. Voilà en résumé l’équation facilitée par la loi Elan, discutée au Parlement depuis mai 2018. Le calcul a bien été pris en compte par Logeo, un des bailleurs sociaux du Havre (Seine-Maritime). Il a reçu, lundi 9 juillet 2018, l’autorisation du conseil municipal de la Ville pour mettre en vente 288 logements à 95 % situés en plein cœur de la commune. De quoi poser question.
« L’aspect de masse rend l’enjeu plus prégnant »
« Proche plage du Havre, commerces et transports en commun. » Telle pourrait être la petite annonce diffusée, dans un futur pas si lointain, par le bailleur social Logeo. L’autorisation de mise en vente de près de 300 biens lui appartenant a été accordée par le conseil municipal. « C’est une délibération qui va réapparaître régulièrement », prévient Florent Saint-Martin. Jusque-là, « ce n’était pas un sujet », dit l’adjoint au maire en charge de l’urbanisme.
Depuis 1993, 1 877 demandes de mise en vente ont été formulées par les bailleurs sociaux, sur la commune. « Il n’y a eu que 378 ventes effectives », nous précise la mairie. Donc forcément, 300 logements proposés à la vente en une seule fois, ça interpelle : « Il y a de quoi s’inquiéter, c’est dangereux », alerte la communiste Nathalie Nail. L’élue d’opposition est préoccupée par le volume de mise en vente : « Le plus qu’on avait, c’était 40 », assure-t-elle. Florent Saint-Martin le reconnaît, « l’aspect de masse de ces mises en vente rend l’enjeu plus prégnant ». Du côté de Logeo, on admet que « c’est un peu plus important que d’habitude », explique le directeur délégué Jérôme Jacq.
Une loi, en gestation au Parlement, vient augmenter l’enjeu : la loi Elan. Votée à l’Assemblée nationale en juin, elle est discutée au Sénat, mi-juillet. Elle doit permettre de quintupler le nombre de logements sociaux vendus chaque année, passant de 8 000 actuellement à 40 000.
95 % des biens situés dans des quartiers attractifs
Cette aubaine pour les finances des bailleurs sociaux, qui doit leur permettre de construire plus, ne se fera pas sans conditions. « On vend pour deux raisons », liste Jérôme Jacq : « Faciliter les parcours résidentiels et récupérer de l’argent investi pour l’investir dans la construction ». Si les conditions posées par la future loi ne sont pas tout à fait arrêtées, celles de la Ville du Havre semblent claires :
Nous ne rendons plus des avis secs, nous disons : « Oui, mais. » Le bailleur doit demeurer syndic, pour protéger le futur propriétaire. Avant de vendre, des travaux doivent être faits : parties communes, énergies, extérieurs. Il s’agit de préserver l’attractivité des quartiers.
Des quartiers qui, au regard des mises en vente autorisées début juillet, sont déjà bien attractifs. À 95 %, les biens à vendre sont situés au cœur du Havre : 206 en centre-ville et 63 aux Ormeaux. Pour le premier, cela revient à 13 % du parc social existant, contre 14 % dans le second. Ces deux quartiers, aux tarifs immobiliers soutenus et aux localisations avantageuses, comptent 16 % et 15 % de logements sociaux. Jérôme Jacq se justifie :
C’est un hasard et un rééquilibrage. Nous avons déjà beaucoup de copropriétés en vente à la Mare-Rouge et sur Caucriauville. Vendre au centre n’est pas une volonté politique, c’est pour avoir une offre équilibrée.
Loin derrière, Caucriauville, où 19 appartements sont autorisés à la vente, dans un quartier où 85 % de l’habitat relève du logement social, quand la moyenne du Havre est à 33 %. Pour atténuer les soupçons de spéculation immobilière, Florent Saint-Martin détaille les ventes relevées depuis 1993 : « Logeo a surtout vendu au Mont-Gaillard. Chez Alceane, c’est bien réparti. » Mais l’adjoint en convient, « nous convergeons avec l’opposition sur le risque de vente seulement là où c’est attractif ».
Le prix « peut baisser à 30 ou 35 % en dessous » du marché
Car si le circuit de vente d’un logement social est complexe, il peut être lucratif. « D’abord, la proposition est faite au locataire », explique Florent Saint-Martin. Rue Augustin-Normand, à quelques pas de la plage, où 145 biens ont été autorisés à la vente, plusieurs familles ne cachent pas leur intérêt. « Je vis là depuis plusieurs décennies, j’ai déjà le sentiment de posséder cet appartement, alors pourquoi ne pas l’acheter ? », questionne une habitante.
D’autant que les tarifs seront avantageux. « Cela peut baisser jusqu’à 30 ou 35 % en dessous du prix domanial », estime l’adjoint. Jérôme Jacq confirme, « c’est la réglementation ». Et si le locataire ne veut pas acheter ? « Le bien est proposé à un autre locataire du parc social du bailleur, mais le locataire actuel du bien reste dans les murs », expose Florent Saint-Martin. Enfin, si personne n’achète, celui-ci est proposé à la vente à tous les bénéficiaires potentiels d’un logement social. Soit 70 % de la population havraise.
« Il y a un risque de spéculation »
Ces prix alléchants pourraient-ils amener les futurs acquéreurs à boursicoter ? « Il y a un risque de spéculation », ne cache pas Florent Saint-Martin. Inquiétude partagée par Nathalie Nail, qui trouve le procédé « dangereux, au vu des dérives possibles dans cette société de l’argent-roi ». Pour éviter cela, il est interdit de revendre un logement social dans les cinq ans qui suivent son acquisition. « Le social n’a pas vocation à faire de l’argent », pose l’élue PCF. Ce dont se défend Logeo, qui assure « vendre un logement pour cinq construits ».
La mairie Les Républicains a « toujours vu d’un bon oeil » l’accession à la propriété de locataires sociaux et a pour l’instant « toujours donné un avis positif ». La Ville sent aussi les envies des bailleurs, qui ont « besoin de fonds propres pour du neuf ». Cependant, Florent Saint-Martin fait confiance : « Je ne perçois pas de situation où je pourrais dire non, les bailleurs ne nous prennent pas en traître. Mon rôle au nom de la Ville est de discuter avec la Codah, l’État et les bailleurs pour donner une autorisation de principe mais voir le rythme de mise en vente. On dit oui, mais on recompose : vendez rue Lescène mais construisez rue Lesieur, allée Césaire. Quand on ne peut pas construire, on peut racheter un immeuble. »
De son côté, Nathalie Nail « se méfie ». C’est pourquoi les communistes votent « systématiquement contre la vente du patrimoine public, car le social doit rester social ». Ce qu’ils ont fait lors du conseil municipal du 9 juillet, où Nathalie Nail avait dénoncé « la grande braderie du patrimoine social ».
La délibération avait été votée, avec l’assurance donnée par Florent Saint-Martin que la durée du processus de vente des logements sociaux était « très longue ». Environ « une à deux décennies » pour un immeuble entier.
INFOGRAPHIE. Comment sont répartis les 30 000 logements du Havre, selon les quartiers :